Контрактные модели реализации строительных проектов

Выбор договорной модели для реализации строительного проекта имеет важнейшее практическое значение, поскольку предопределяет объем ответственности основного исполнителя по проекту (подрядчика / генерального подрядчика).

1. В рамках обычной модели Заказчик/Застройщик заключает отдельный договор с проектировщиком на проектирование объекта и отдельный договор с подрядчиком на строительство объекта. Исполнение договоров происходит последовательно – как правило, договор с подрядчиком заключается после исполнения договора с проектировщиком или незадолго до окончания его исполнения (с тем, чтобы проектная документация была представлена подрядчику до заключения договора или вскоре после его заключения). Эту модель можно описать как традиционную (заключаются отдельные договоры на проектирование, поставку оборудования, строительство).

Данная модель позволяет сделать более точные расчеты цены на основе рабочих чертежей и объемов работ, но вместе с тем создает риск перекладывания ответственности с проектировщика на подрядчика и наоборот и может повлечь «разрыв» между этапом проектирования и этапом строительства, а также возлагает излишнюю управленческую нагрузку на Заказчика.

2. Другой договорной моделью является EPC (engineering, procurement, construction). Подрядчик осуществляет проектирование, строительство и закупки, то есть строит объект «под ключ». Подрядчик отвечает за работы всех субподрядчиков, включая субподрядчика по проектированию и берет на себя обязательств завершить строительство всего объекта: а) за фиксированную цену; б) с соблюдением установленных сроков; в) с достижением проектных показателей.

Данная модель возлагает на подрядчика большинство рисков, поскольку подрядчик выполняет проект «под ключ», позволяет зафиксировать цену и создать разумную уверенность относительно затрат (поскольку договорная стоимость известна в начале). Кроме того, поскольку проектирование и строительство могут выполняться параллельно, процесс проектирования и строительства может занять меньше времени. Так как речь идет о едином договоре, сокращаются управленческие риски и возможности перекладывания ответственности. Вместе с тем поскольку подрядчик принимает на себя все риски, для Заказчика это означает существенно высокую цену договора. Не следует забывать, что Заказчик заключает договор с подрядчиком как единственным контрагентом, что означает ощутимую зависимость от подрядчика.

3. Третьей контрактной моделью является EPCM (engineering, procurement, construction management). Заказчик заключает с EPCM подрядчиком договор на управление проектированием, закупками и строительством. EPCM подрядчик обязан управлять договорами подряда, заключаемыми между заказчиком и третьими лицами. Заказчик заключает договоры строительного подряда на выполнение работ с третьими лицами. Физически объемы работ выполняются подрядчиками, назначаемыми Заказчиком, а EPCM подрядчик обязан руководить ходом строительства. EPCM подрядчик (иными словами, управляющий строительством) назначается на максимально ранней стадии проекта и не несет обязательств по строительству объекта «под ключ»; его вознаграждение – это фиксированная сумма или процент от цены договоров подряда.

Данная модель позволяет сократить сроки реализации проекта за счет запуска параллельных процессов и тотального контроля со стороны EPCM подрядчика. Однако проект выполняется не "под ключ", и Заказчик несет большую часть рисков, так как заключает все контракты самостоятельно.

Каждая из этих моделей подходит для разных типов проектов и требует разного уровня вовлеченности и управления со стороны заказчика. Выбор модели зависит от специфики проекта, доступных ресурсов, требований к срокам и бюджету.