Комплексная юридическая проверка (due diligence): цели, основные документы, итоги

Комплексная юридическая проверка - документальная проверка деятельности компании и/или отдельных объектов (недвижимость, наличие разрешительной документации для осуществления определенного вида деятельности).

В случае с недвижимостью проверка позволяет выявить основные риски актива: правовой титул; лицензии и разрешения регулирующих органов; ограничения строительства; обременения активов; судебные споры. Проверка должна помочь определить целесообразность совершения сделки (выявить риски, при обнаружении которых следует отказаться от сделки); сформулировать условия совершения сделки и модель ее структурирования; уменьшить цену актива; сформулировать условия об обеспечении (залог, поручительство, независимые гарантии и т.д.).

Проверке подлежат документы, которые связаны с:

1) титулом на объект недвижимости (например, договор купли-продажи; подтверждения соблюдения процедуры строительства и т.д.);

2) предыдущими правообладателями (например, документы-основания для приобретения прав всеми предыдущими правообладателями);

3) существующими обременениями и ограничениями (например, ипотека, арест, возражения относительно зарегистрированного права и т.д.);

4) соответствием объекта недвижимости требованиям инвестора (например, генеральный план, правила землепользования и застройки, результаты инженерных изысканий и т.д.);

5) полномочиями сторон на совершение сделки.

В большинстве случаев выявляются:

• дефекты прав текущих или предыдущих правообладателей;

• отсутствие ряда согласований или иные нарушения при строительстве (как результат - риски квалификации объекта недвижимости в качестве самовольной постройки);

• обременения/ограничения в отношении планируемого строительства или использования недвижимости (как следствие, невозможность реализации проекта строительства).

Грамотно сделанные выводы на основе проведенной проверки должны включать не только обнаруженные проблемы, но также риски, которые эти проблемы могут повлечь для клиента после совершения сделки, а также рекомендации в отношении способов разрешения обнаруженных проблем и/или уменьшения с ними связанных рисков.