Финансирование строительства объекта недвижимости

Модель финансирования строительства объекта недвижимости может быть основана на проектной структуре с участием нескольких спонсоров, кредиторов и проектной компании (SPV).

Спонсоры для целей финансирования проекта вносят капитал в специальную холдинговую структуру (HoldCo, совместное предприятие, JV) в определенном соотношении (например, 2 спонсора предоставляют финансирование в равных долях 50/50).

Холдинговая структура (HoldCo/JV) регистрируется в иностранной юрисдикции для снижения налоговых рисков и повышения гибкости операций. При этом HoldCo становится 100% участником проектной компании (SPV), зарегистрированной в России. HoldCo обеспечивает структурирование финансирования и может получать доходы от проекта в случае успеха.

Проектная компания (SPV – Special Purpose Vehicle) создается специально для реализации данного проекта по строительству недвижимости. Она отвечает за управление активами и финансами, непосредственно связанными с проектом. Все риски проекта сосредоточены в SPV, что изолирует спонсоров от прямых финансовых рисков.

Кредиторы: SPV получает кредитное финансирование от кредиторов. Кредиторами могут быть как банки, так и частные инвесторы.

В качестве обеспечения по кредиту SPV предоставляет различные виды обеспечения:

• Ипотека земельного участка;

• Залог прав аренды: Если земельный участок арендуется, то права аренды также могут быть предоставлены в качестве залога;

• Залог движимого имущества: SPV предоставляет в залог имущество, относящееся к проекту, например, технику или оборудование;

• Залог прав по договорам: Это могут быть залоги на будущие доходы от арендных договоров или продаж, связанных с проектом;

• Обеспечение по банковским счетам: Банковские счета SPV также могут быть заложены в пользу кредиторов для дополнительной защиты их интересов.

Следует понимать, что если заемщиком является только SPV, то риски ограничены активами этого проекта, но если также материнская компания, то ответственность становится шире.

SPV владеет и управляет следующими активами:

• Движимое имущество, включая оборудование, технику и другие активы, используемые в процессе строительства.

• Земельный участок, на котором строится объект недвижимости, также принадлежит SPV и одновременно служит обеспечением по кредиту.

Центральная деятельность SPV заключается в управлении процессом строительства и его завершением.

Таким образом, в данном случае вся структура проектного финансирования делится на две юрисдикции: иностранную (где зарегистрирована HoldCo) и российскую (где функционирует SPV и ведется строительство). Это позволяет минимизировать налоговые обязательства, использовать иностранные кредиты и механизмы защиты активов. SPV – это центральный элемент, аккумулирующий ресурсы для строительства объекта. Кредиторы предоставляют заемные средства под залог активов, таких как земля и движимое имущество, а спонсоры участвуют через совместное предприятие (HoldCo).

Приведенная структура финансирования является стандартной и широко применяется в практике, однако следует учитывать текущие реалии в России:

1. Использование иностранной юрисдикции для создания HoldCo, хотя и остается популярным в некоторых случаях (например, для защиты активов или оптимизации налогов), в текущих российских реалиях может сталкиваться с рядом ограничений: а) иностранная юрисдикция может ограничивать доступ российских компаний или проектов к международным финансовым рынкам; б) российское законодательство ужесточило правила по выводу капитала за рубеж, что может создать сложности для функционирования подобных схем; в) в связи с геополитической ситуацией инвесторы могут столкнуться с рисками блокировок счетов и активов за границей.

2. Привлечение кредитов в иностранной валюте ($/евро) будет источником валютных рисков. Курсовая нестабильность и санкционные ограничения создают дополнительные сложности для обслуживания таких кредитов. Сложности с международными банковскими платежами усложнят взаимодействие с зарубежными кредиторами. Оптимальным решением может стать привлечение кредитов в других валютах, которые менее подвержены санкционному давлению.

3. Схема залогов через движимое имущество, земельные участки и банковские счета остается достаточно стандартной. Однако в условиях высокой инфляции и нестабильности цен на недвижимость, особенно на региональных рынках, подобные активы могут потерять свою стоимость, что увеличивает риски для кредиторов.

В этой связи следует диверсифицировать виды залогов, например, через использование производных финансовых инструментов или стратегических партнерств. В качестве примера можно привести привлечение крупных строительных компаний, готовых вложиться в проект в обмен на долю в нем.

4. Использование SPV как средства для защиты активов от рисков остается стандартной практикой. Однако стоит учитывать, что подобная структура изолирует проект, ограничивая возможности его поддержки со стороны крупных материнских компаний. В российских условиях может иметь смысл укрепить связь SPV с материнскими структурами, особенно если речь идет о строительстве социально значимых объектов.

Таким образом, стандартная схема проектного финансирования в целом актуальна при должном учете современных российских реалий.