Финансирование сделок по приобретению недвижимости

Цель приобретения объекта недвижимости предопределяет структуру обеспечения и основных положений финансовой документации.

К примеру, если недвижимость приобретается для инвестиций (например, для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи), основная цель – получение стабильного дохода или прироста капитала. В этом случае сделка по приобретению недвижимости может структурироваться по модели asset deal или share deal.

В asset deal возможен подход к структурированию сделки, при котором продавец заключает с покупателем (заемщиком) договор купли-продажи объекта недвижимости, и для финансирования приобретения покупатель обращается к кредитору за получением заемных средств (как правило, речь идет об ипотечном кредитовании, где сам объект недвижимости становится предметом залога). После приобретения объекта покупатель становится собственником и заключает договоры аренды с арендаторами. Арендные платежи могут стать дополнительным обеспечением возврата кредита (для этих целей заключается договор уступки арендных платежей в пользу кредитора). Это один из вариантов структурирования сделки прямого приобретения объекта недвижимости. Схема предусматривает основные взаимодействия между участниками сделки: 1) приобретение недвижимости заемщиком с привлечением кредитных средств, 2) уступка арендных платежей по договору цессии, и 3) обременение объекта недвижимости ипотекой.

Share deal - это способ структурирования сделки по приобретению объекта недвижимости, при котором покупатель приобретает не сам объект напрямую, а долю участия в компании, которая имеет этот объект на балансе. Вместо прямой покупки самого объекта недвижимости покупатель получает контроль над юридическим лицом, которому принадлежат активы. Продавец заключает с заемщиком договор купли-продажи акций/долей участия, и заемщик становится новым акционером или участником компании. Недвижимость остается на балансе компании, и она не передается напрямую, как в asset deal. Кредиторы предоставляют покупателю заемные средства для приобретения акций/долей компании. В качестве обеспечения кредита может выступать залог акций/долей компании, а не залог недвижимости. Это увеличивает риски для кредиторов, поскольку стоимость акций может изменяться под влиянием корпоративных и рыночных факторов. Кредиторы заинтересованы в обеспечении своих рисков, поэтому залог акций/долей может сопровождаться дополнительными условиями.

В случае asset deal применимое право определяется местоположением объекта недвижимости. В share deal применимое право зависит от юрисдикции, в которой зарегистрирована компания-продавец. Если компания зарегистрирована в иностранной юрисдикции (например, на Кипре или в Люксембурге), на сделку будут распространяться нормы иностранного корпоративного права.

В share deal налоговые последствия могут быть более выгодными, поскольку если компания зарегистрирована в низконалоговой юрисдикции, то налоговая структура сделки оптимизируется.

В случае asset deal покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости в государственном реестре недвижимости. В share deal регистрация прав на недвижимость не требуется, поскольку объект остается в собственности компании, а меняются лишь акционеры/участники корпорации (однако может потребоваться регистрация изменений в корпоративной структуре компании, если это предусмотрено законами юрисдикции).

При покупке объекта недвижимости в рамках asset deal покупатель обязан убедиться, что все лицензии, сертификаты и разрешения, связанные с объектом, будут переданы ему и не потребуют переоформления. Share deal может быть более гибким с точки зрения лицензий, однако здесь могут возникнуть дополнительные риски, связанные с корпоративным правом и комплексной юридической проверкой (due diligence) самой компании.